小课堂
SMALL CLASS
案情简介
作者董瀚思为金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所执业大湾区律师，其香港所程伟宾律师事务所（“我们”）的客户为某高净值家族的中国香港法定遗产管理人（即卖方），先人为在美国生活多年的中国商人，他的儿子在美国长大，父亲（为家族上代）是一名中国台湾实业家。因家族遗产跨境配置及税务筹划考虑，儿子拟出售遗产资产包中一块位于中国浙江省的有价土地，该土地由中国香港法定遗产管理人全资拥有的中国香港控股公司作为中层控股公司，及其全资拥有的中国内地子公司持有。
经中国香港法定遗产管理人安排及筹划，出售模式为将中国香港控股公司100%的股份出售，买方为某中国内地房地产开发商。作为交易流程的一部分，在拟议股份转让之前，买方要求遗产管理人完成架构重组，并有效划分及剥离其他与主要标的土地无关的家族投资、据家族历史价值的别墅，及其他资产与负债（“资产剥离”）。
我们的法律服务包括：
1. 提供与拟议资产处置相关的交易前法律结构建议；
2. 审阅交易条款备忘录，针对拟议香港控股公司股份转让条款从香港法律角度提供修改建议（“MOU”）；
3. 根据经确认的MOU，从香港法律角度起草拟议股份转让的买卖协议（“SPA”）；
4. 从卖方角度准备SPA项下交割文件，处理股份出售的交割及托管流程；及
5. 在整个项目过程中，与遗产管理人、中国香港遗产律师、买方中国香港律师、买卖双方中国内地律师及税务咨询团队协调及推进项目。
争议焦点
1. 付款时间表
初始的付款计划为(1)在签署SPA后的15天内，买方将支付销售价格的70%，而卖方将转让70%的股份给买方；
(2) 剩余的30%销售价格将在20XX年X月X日支付。
然而，这里有两个值得注意的问题：
(1) 买方要求我们在获得香港遗嘱认证法院关于董事任命的补充文件前不能使用收到的资金。此外，如果我们在签署后的12个月内未能获得该补充文件，买方有权终止SPA。
(2) MOU包括XXXX万美元的保证金要求，买方可以在支付70%的对价后但在支付剩余30%之前（即卖方仍对中国子公司的运营负有一定管理责任时）扣除任何内部/外部债务及租户索赔等费用。
2. 潜在的内地土地赎回
在SPA谈判过程中，有传言称浙江省当地政府可能在未来两年内赎回标的地块，这种土地赎回的补偿可能远高于MOU下的标的出售价格。为保护卖方的利益，各方正在考虑如何以公平的方式分摊补偿以及相关比例。据内地的土地赎回专家分析，土地赎回过程可能需要很长时间，从公告到实际补偿支付日期可能发生在SPA签署日期之后，且何时发生尚不确定。
3. 与资产剥离相关的结构性问题
我们理解买方非常希望尽快取得目标地块的拥有权，而在交易筹划初期，拟议出售被认定为内地资产转让。然而，鉴于涉及高价值的地块，卖方面临的中国土地增值税风险可能非常大。
根据税务咨询团队的建议，减少土增税影响的其中一种方法是通过在香港控股公司层面进行股权出售来结构交易。虽然如此，这种交易模式触发了一些与标的地块分割的资产剥离难题，包括：
（i） 将有价值的内地土地和别墅分割，在理想情况下需要以一定价值出售给在内地的第三方合意受让人，但并不容易配对
（ii） 另外两家内地公司最终将被清算，但相关资产剥离与内地清算过程重合时会出现复杂情况
（iii） 清理香港控股股东的贷款，涉及金额为约数千万美元。这里的关键问题是此项离岸股东贷款（由遗产/管理人作为贷方，香港控股公司作为借方），需要在SPA最终完成日期之前结清，但在未经获得香港补充遗嘱认证法院的批准前，这笔贷款不能直接转让给第三方，而遗嘱认证法院流程要几个月的时间方可完成，对交易时间表造成不确定性。
代理思路
我们不建议保留保证金要求，原因如下：
(i) 在签署MOU时，买方尚未对目标集团进行尽职调查，因此买方对目标集团在尽职调查过程中可能发现的潜在负债（如果有）表示担忧是合理的。然而，在进入SPA谈判阶段后，由于尽职调查已经完成，买方应意识到卖方的业务较为简单，标的物业拥有正当的租赁合同和租户，因此潜在负债实属非常有限。
(ii) 关于资产剥离安排，扣除香港层面的股东贷款后，剥离资产的价值远高于负债。
(iii) 在买方支付SPA第二期款项后，它将立即成为公司的唯一股东，接管香港控股公司层面的控制权，达到间接持有核心标的土地之目的。
(iv) 保证金金额超过了总销售价格人民币的10%。
基于上述原因并为了改善卖方的现金流，我们建议以下处理方式，但需进一步谈判协商，因为这将是对MOU条款的重大变更（虽然MOU是非约束性的）：
(i) 从SPA中删除保证金条款；
(ii) 通过交割账户/对价调整机制处理潜在负债或仔细限制保证金（如果仍需要）将涵盖的负债范围。
理想情况下，在交割日卖方可以解除所有负债，无论是在SPA签署之前或以后产生。
我们建议考虑使用SPA对价调整机制，如果未来实现土地补偿收益，将上调对价。此机制可以包含在SPA中，或与买方签署单独的补充协议。后者的好处是缩短当前SPA的谈判时间，并减少香港印花税裁定的复杂性。
我们亦同步探索其他替代方案，以适当捕捉任何潜在的上升空间。如果土地赎回在签署和交割期间，或在交割后的特定期间内实现，这些收益也应适当分配给卖方。
为了在满足买方尽早拥有目标地块的愿望，同时解决资产剥离安排的技术难点，我们编制了详细的剥离步骤，确定了15个行动项目以分阶段形式执行，包括如何处置别墅及相关土地和物业。
至于结清卖方现有的股东贷款方面，我们连同交易咨询团队提供综合建议，利用资产剥离的收益冲抵应偿还股东贷款，但被剥离的资产必须由卖方香港控股公司直接持有的情况下方可实施，因这种处置所得的收益将直接支付给香港控股公司，进而香港控股公司可以用这些收益来结清股东贷款。另外，如果被剥离的资产涉及香港控股公司之内地子公司间接持有的内地资产，这将不太可行，因为这种处置所得的收益将直接支付给相关的内地子公司，无法用作偿还股东贷款。
同时，我们亦协助客户与香港遗产管理人及专责遗产律师沟通特别遗嘱认证法院流程的状态，将受影响的SPA陈述与保证条款进行必要修改及与买方香港律师提供说明，免得卖方因不受其自身控制的法院流程结果需要提供任何额外承诺或保证。
案件结果概述
经约18个月及10多轮SPA谈判及各方鼎力合作， 我们成功促成此项出售交易，并在签约后1个月内完成交割，而资产剥离亦在交割后有序完成。
案例评析
上述情况与典型的并购交易前重组大有不同，因资产剥离通常可以在SPA签署和交割之间的几周或几个月内以明确的方式完成，但这项出售交易因涉及家族资产包重组及潜在土地赎回，所以需要动用多维度的解决方案，并透过内地及香港律师，连同中国内地、中国香港及美国专业税务顾问通力合作，才能成就买卖双方商业目标。
随着高净值家族环球资产配置需求增长，二代新思维的冲击及家族企业资产合法出海等需求，笔者认为类似案例有可能更频繁在粤港澳大湾区高净值人群中以不同规模、资产控股架构及交易方式呈现。中国香港涉外非诉律师既熟悉中国内地投资及商业环境，又具备国际视野，善于与不同文化及行业背景人士沟通，运用法律逻辑思维及专业知识解决问题，协助湾区实业家族整合资源，发挥优势促进专业服务的深度融合，协助客户实现理想的国际化布局。
关注微信公众号
