主题提要

吴XX（中国台湾籍）在大陆购买案涉商铺，出卖人在出售之前已将案涉商铺出租给第三方。吴XX对该事实并不知情，时隔近5年方才发现该商铺已被租赁占用的事实，于是委托我方向相关方去主张该近5年的商铺占用费。

案情简介

争议焦点

1、原告吴XX主张占用费的诉讼时效是否已经经过？

2、原告吴XX是否享有案涉房产出租收益？

3、责任主体的认定及其实际占用方是否应当承担连带责任？

4、占用使用费改如何进行认定？

代理意见

1、关于诉讼时效。我方认为并没有经过诉讼时效。第一，本案为物权保护纠纷，诉讼时效应当自我方知道或应当知道物权被侵害之日起算，因我方于2023年3月才知道案涉物业被擅自出租，故，诉讼时效应当自2023年3月起算。第二，被告一作为案涉物业的原所有权人，其应当案涉物业的具体情况完全知情，其将案涉物业转让给原告时，明确约定“保证案涉物业没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由被告一某公司负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告一某公司负责赔偿”，然而，其故意将案涉物业存在租赁事实对原告进行隐瞒，被告一明显存在过错，该不利后果不应由原告承担。

2、关于是否享有案涉房产出租收益。我方认为案涉商铺虽于 2018年 12 月 17 日登记至吴XX名下，但广东省房地产买卖 合同并未约定房地产交接时间。被告辩称双方口头约定 2023 年1月正式交付案涉房产，在交付案涉房产前吴XX不享有对房产收益的权利，并无事实及法律依据。并且，被告亦不能仅从吴XX未支付物业服务费、未要求办理收楼手续等行为直接推定吴XX同意放弃案涉房产出租收益。

3、关于实际占用方是否需要承担连带责任。我方认为，买卖不破租赁。产权变更至我方客户之前，原产权人已经与实际占用方建立起了长期有效的租赁关系。只要该租赁关系合法，实际占用方依合同约定将租金、管理费足额支付，即无需承担连带责任。但因实际占用方拒不配合出具相应有权占用的凭证（如租赁合同）、拒不配合出具相关租金、管理费已经足额支付的凭证，因此给予诉讼策略考虑，将其一并作为被告起诉。在庭上，实际占用方提供了有权占用的凭证（租赁合同）、相关租金、管理费已经足额依合同支付的凭证，因此亦达到了我方的目的。

4、关于实际占用费的认定问题。案涉房产于2018年12月17 日登记至吴XX名下，房地产公司并未将案涉房产交付给吴XX，而是授权物业分公司对外进行出租并获得收益，在不动产权利人变更后，基于该不动产而取得的收益应归不动产权利人吴XX所有，某公司无权占有。对于应返还的数额，若在对方无法举证实际收取具体费用的基础上，应当按照同地段、同面积的出租单价予以计算。

判决结果

被告XX房地产公司、XX物业管理公司、XX物业管理公司分公司于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告吴XX返 还款118778.99 元及支付利息(计算方式:以 118778.99 元为基数，自2023年7月3日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的 0.5 倍计算)

比如适用域外法情况、对类案的参考意义