《香港居民罗太委托办理继承和出售内地私有房屋 》

承办律师：李国伟

【主题提要】

相信大家有看过电视剧《情满四合院》，在上世纪六十年代，主人翁娄晓娥一家人前往香港发展并定居香港。在上世纪九十年代，娄晓娥在国家改革开放的大环境下回内地寻亲和投资，并创造了一番事业。

本案的主人翁罗生，祖籍开平市，早年一家人前往香港发展并定居香港。罗生于2003年回乡，在开平市某镇购置一套房屋，在节假日、探亲或闲暇时间回来居住，其余时间委托内地亲戚打理。罗生于2017年初在香港死亡，其配偶罗太及其子女为继承该房屋，向金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所李国伟律师咨询，后委托李律师办理该房屋的继承和出售手续。

【案情简介】

罗生于2003年购买开平市某镇房屋，领取了《房地产权证》，房屋所有权性质为私有，土地使用权性质为国有，因此该房屋可以继承和自由交易。

罗生于2017年初在香港死亡，死亡前经常居地为香港，其父母早于其死亡，继承人为配偶罗太和三个子女。

罗生的三个子女表示放弃继承，因此该房屋的全部产权归罗太，需要办理继承和换取新房产证。

罗太有意愿在继承后，继续委托李律师代为出售该房屋。

【争议焦点/业务难点】

继承内地不动产，应适用内地法律。经比对结婚登记时间和该房屋购买时间，该房屋属于夫妻共同共有财产，1/2产权份额可依法继承。

罗太应在香港律师行办理《亲属关系及遗产状况声明书》《委托书》，三个子女应在香港地区的律师行办理《放弃继承遗产声明书》。

《委托书》应载明的委托事项。

罗太应在不动产所在地公证处办理“继承权”公证，可委托李律师办理。

根据2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》，结合该房屋的实际情况，有可能需要重新测绘、换新证后再办理继承等。

罗太免交继承和出售该房屋的所有税费。

继承领取新证后，才能办理出售的交易手续。

该房屋的目前市场价值。

在出售房屋过程中，设定《房屋买卖合同》的交易条款及掌控各交易细节。

【律师代理思路】

因《亲属关系及遗产状况声明书》《委托书》《放弃继承遗产声明书》需要由具有中华人民共和国司法部委托公证人身份的香港律师办理，故李律师向罗太推荐金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所的香港联营方司徒维新律师行，由陈永良律师办理上述三份文件的见证手续。

为方便罗太，罗太在司徒维新律师行办理律师见证业务的同时，签署金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所的《非诉讼委托代理合同》及相关文件，并将《房地产权证》原件一并转交给李律师。

接受委托后，查找内地法律法规，特别是与香港有关的规定，查找开平市不动产办事流程和指引（如通过公众号预约），向香港律师咨询与本事务有关的香港法律，设置和规划案件办理流程、制作好时间倒排表，向开平市公证处、不动产中心和税务机关等部门落实相关细节，务必准确、不退件、不走弯路。

向开平市公证处和不动产中心咨询和落实《委托书》应载明的委托事项，不能有遗漏和出现瑕疵，否则需要香港律师重新出具《委托书》。

向开平市公证处落实办理“继承权”公证的必要性及相关细节。提交公证前，向开平市不动产中心复制该房屋的内档登记资料。

向开平市不动产中心咨询该房屋重新测绘的必要性、可否继承和出售同步办理等，向税务机关咨询应缴税费情况。

实地勘查该房屋、向周边居民和多家中介公司了解市场价、物色中介公司拟放售。在办理公证和换证过程中留意公证处、不动产中心和税务机关对该房屋的核定计收公证费、征税价格，以充分了解该房屋的市场价以保障当事人的合法权益。

草拟《房屋买卖合同》，向购房人、中介公司充分告知该房屋的实际情况，可能应承担的税费，积极与购房人、中介公司沟通，落实相关细节，正确转达罗太的意愿。

掌控递件交易过程中的每一个细节，在罗太确认足额收取售房款后将不动产中心的《受理回执》原件交予购房人。

【案件处理结果】

已代为在开平市公证处办理继承权公证，继承前无需要重新测绘，罗太继承取得新房产证，罗太在继承和出售过程中无需缴交税费，罗太在递件交易当天足额收取了售房款，该房屋已于当天交接给购房人，该房屋的交易价格符合市场价。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》

第十一条　自然人的民事权利能力，适用经常居所地法律。

第十二条　自然人的民事行为能力，适用经常居所地法律。

第二十四条　夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。

第三十一条　法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。

第三十六条　不动产物权，适用不动产所在地法律。

《中国委托公证人(香港)管理办法》

第二条　委托公证人由司法部考试、考核合格后委托。

第三条　委托公证人的业务范围是证明发生在香港地区的法律行为、有法律意义的事实和文书。证明的使用范围在内地。

第四条　委托公证人必须按照司法部规定或批准的委托业务范围、出证程序和文书格式出具公证文书。

第五条　委托公证人出具的委托公证文书，须经中国法律服务(香港)有限公司(以下简称公司)审核，对符合出证程序以及文书格式要求的加章转递，对不符合上述要求的不予转递。

《中华人民共和国公证法》

第二十五条 申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。

解读：

1、房屋的继承和交易适用内地法律。

2、因罗生、罗太、罗生的子女的经常居所地均在香港，故罗太及其子女根据香港法律规定需要出具《亲属关系及遗产状况声明书》《委托书》《放弃继承遗产声明书》，该三份文件由具有中华人民共和国司法部委托公证人身份的香港律师办理。

3、罗太应向开平市公证处办理继承权公证。

《中华人民共和国民法典》

第二百零八条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

第二百一十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

第四百七十条　合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

解读：

1、该房屋的继承和交易登记应当在开平市不动产中心办理。

2、在设置《房屋买卖合同》条款时，应注意合法性、全面性、可行性、安全性和风险防范等，出卖人应当充分告知该房屋的权属、现状等，避免争议。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十四条　继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。

第一千一百二十七条　遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

第一千一百五十三条　夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

解读：

1、该房屋为夫妻共同共有财产，分出一半后，剩余一半由罗太及子女均等继承。

2、该房屋1/2产权的继承人为配偶、子女、父母，因此需要在《亲属关系及遗产状况声明书》声明父母、子女等情况；子女放弃继承的，应出具声明书。

【案例评析】

根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》《中华人民共和国民法典》等有关法律规定，本继承事务适用内地法律，需要在不动产所在地公证处办理“继承权”公证。

在前往相关部门办理委托事务前，应准备好文件，规划好办事流程，落实每一个细节，提高办事效率。

详细了解该房屋的市场价格，尽职尽责提供法律服务，保障委托人的合法权益。

【结语和建议】

粤港澳三地跨境法律事务，是金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所的特色业务，李律师努力为三地居民提供全方位、优质和高效的法律服务。

李律师办理本法律事务，自签订《非诉讼委托代理合同》之日至罗太继承取得房产证时，用时38天；经买卖达成交易条件后，签订《房屋买卖合同》、递件交易过户、足额收取售房款和交接房屋，用时1天。

香港、澳门居民如在内地继承遗产，建议咨询专业律师、充分了相关法律法规和政策。在条件允许的情况下，委托专业律师办理。